Comment vivre de l'immobilier

Comment vivre de l’immobilier?

À 16 ans, Julien Racicot abandonne ses études. Deux ans plus tard, un grave accident d’auto le laisse paralysé des épaules aux orteils. Vous pensez que l’histoire s’arrête là? Ce serait bien mal connaître Julien (et ça ferait un article très court 😉 ). À 37 ans, il est désormais l’heureux propriétaire d’un parc immobilier de 422 portes sur la Rive-Sud de Montréal en plus d’être le fondateur d’Adapte-Toit (un organisme aidant les gens souffrant de lésions de la moelle épinière). C’est d’ailleurs grâce à sa fondation ainsi qu’à ses conférences que Julien réalise pleinement ses rêves. Et vous, quelles sont vos excuses pour ne pas réaliser les vôtres?

Inspiré par l’histoire de Julien, j’ai voulu démystifier le monde de l’immobilier. J’ai donc fait appel à Steve Forget (du blogue Jeune investisseur immobilier), à Steve Blouin (41 ans, investisseur immobilier, financièrement indépendant) et aux écrits de Jacques Lépine (fondateur du club d’investisseurs immobiliers du Québec).

Pourquoi investir dans l’immobilier?

Outre la fierté et le sentiment d’accomplissement propre à l’investissement immobilier, cette approche peut constituer un raccourci vers l’indépendance financière (parlez-en à Ricardo Revi).

À titre d’exemple, Jacques Lépine démontre qu’il est possible de devenir millionnaire en 10 ans dans son ouvrage Faites de l’argent en immobilier avec l’argent des autres.

La force incontestable de cette stratégie est l’effet de levier. Ainsi, même en ayant peu de liquidités, vous pouvez « utiliser » l’argent des autres pour créer des sources de revenus récurrents et, éventuellement, devenir rentier.

En plus, ce sont les locataires qui financent l’opération.

Certes, il n’y en a pas de facile! Le marché immobilier est une jungle pour les néophytes. La réussite requiert plusieurs connaissances et aptitudes (que je ne prétends pas avoir).

Voici donc comment investir en immobilier (pour les nuls).

1. Regardez-vous dans le miroir

Comment investir en immobilier

Avez-vous le profil pour être investisseur immobilier? Soyez honnête!

Tel qu’illustré dans un article précédent, l’investisseur immobilier est en réalité un entrepreneur, il gère une petite entreprise. Il a de l’énergie, il n’a pas peur de se salir les mains, il aime résoudre les problèmes et il prend plaisir à servir ses locataires.

Si vous pensez que le rôle d’un proprio se résume à ramasser les chèques à la fin du mois, oubliez ça! Comme le dit Julien à la blague, « il faut se relever les manches… ou demander à quelqu’un de les relever pour nous! ». 😉

2. Éduquez-vous

Comment vivre de l'immobilier

Comme dans tout, l’information est la clé de la réussite. Alors, avant de vous lancer dans l’inconnu, faites vos devoirs. Voici les ressources qui m’ont été recommandées:

Livres
Les ouvrages de Jacques Lépine, dont L’indépendance financière grâce à l’immobilier, sont des incontournables. Courez les emprunter à la biblio!

Blogue
Le blogue de Steve Forget, Jeune investisseur immobilier, est mon préféré sur le sujet.

Formations
Le club d’investisseurs immobiliers du Québec et Immofacile sont d’excellentes ressources pour ceux qui désirent assister à des formations ou recevoir du coaching.

Vidéos
Les capsules vidéos de Stéphanie Milot sur ImmoRéussite sont bien vulgarisées et constituent un très bon point de départ dans votre quête.

Groupe Facebook
Enfin, vous voulez devenir proprio, alors parlez avec des proprios. Rien ne se compare à l’expérience de ceux qui baignent dedans. Le groupe Facebook Mordus d’immobilier vous permettra de poser vos questions et de partager vos inquiétudes avec des passionnés.

3. Identifiez votre stratégie

Différentes stratégies pour investir en immobilier

Vos liquidités disponibles, la santé de votre cote de crédit, le secteur où vous voulez investir, vos objectifs et votre personnalité influenceront votre stratégie. Voici les principales approches, telles que présentées par Yvan Cournoyer (source):

Les immeubles locatifs résidentiels

Pour ceux qui désirent combiner l’achat d’une habitation à un investissement immobilier, l’achat d’un duplex ou d’un triplex est souvent l’option choisie.

« Ce type d’immeuble abonde sur le marché et le financement s’avère relativement facile grâce aux assurances hypothécaires. De plus, le risque est limité puisqu’il est assez facile de revendre au cas où l’expérience ne sera pas concluante. » (source)

D’autre part, selon les spécialistes consultés, les immeubles locatifs de 6-8 logements sont un bon point d’entrée dans le marché. Ils permettent de dégager un revenu plus intéressant, sans nécessairement en être occupant.

Les immeubles locatifs commerciaux

Pour ceux qui ont une mise de fonds plus importante (de l’ordre de 30% à 40%), l’achat d’espaces commerciaux peut être très rentable.

Cependant, ce type d’investissement requiert une expertise plus pointue. Il s’agit d’un créneau dans lequel il faut se spécialiser. À titre d’exemple, contrairement à l’immobilier locatif résidentiel, la Régie du logement ne fournit aucun modèle de bail ou de formulaire. Les services d’un avocat spécialisé sont donc prescrits.

Les « flips »

Pour ceux qui cherchent à générer rapidement des liquidités, peut-être même à remplacer leur emploi, les « flips » sont une avenue intéressante.

Le bassin de maisons à vendre ainsi que le marché d’acheteurs potentiels sont très vastes ce qui rend ce type d’investissement plus liquide.

Plus vous exécutez les travaux rapidement et à faible coût, plus cette approche est payante. Les bricoleurs expérimentés sont donc nettement avantagés. Certes, pour le faire conformément, il faut détenir une licence RBQ et embaucher des employés qui ont leurs cartes de compétence de la CCQ.

La location à court terme

Pour ceux qui ont l’énergie et le temps de gérer le roulement de locataires, la location d’un chalet ou d’un logement par Airbnb pour quelques jours peut être une option intéressante.

Il va sans dire, l’emplacement est déterminant à la rentabilité. Aussi, ce type de clientèle requiert généralement plus d’attention puisqu’elle s’attend à un produit clé en main (comparable à un hôtel).

L’investissement passif

Pour ceux qui préfèrent une approche complètement passive, le plus simple reste d’acheter des parts dans un fonds de placement immobilier (REIT).

Ces fonds sont échangés en bourse et peuvent être achetés comme des actions d’entreprises par l’entremise de votre compte de courtage en ligne. Vous pouvez donc ajouter de l’immobilier à votre portefeuille de placement sans effort.

Par contre, vous vous laisserez porter par la vague et vous n’aurez aucun contrôle sur la gestion des projets en cours.

Source: Les Affaires

Ma stratégie de choix

Les spécialistes que j’ai rencontrés m’ont tous conseillé d’investir dans un immeuble à logements et de miser sur les revenus locatifs à long terme. C’est donc la stratégie sur laquelle je base la suite de cet article.

Cette approche limite les coûts de transactions, puisqu’on a juste un immeuble à acheter, facilite la gestion et minimise les déplacements. En outre, les rendements sur les immeubles de 6-12 logements sont généralement meilleurs que sur les duplex/triplex.

Ceci dit, à vous de choisir votre approche. Il en existe des centaines. Il suffit d’être conscient de votre profil, des occasions dans le marché et de vos finances.

4. Évaluez votre budget

Budget nécessaire pour investir en immobilier

Une rencontre avec votre courtier hypothécaire précisera un peu mieux le budget dont vous disposez pour votre projet. Selon votre mise de fonds et votre situation financière, vous connaîtrez ainsi le montant maximum que vous pourrez emprunter pour effectuer l’achat d’une propriété.

Assurez-vous de demander une lettre de pré-approbation hypothécaire, ceci ajoutera à votre crédibilité quand viendra le temps de faire des offres d’achat.

Quelle est la mise de fonds nécessaire?

La mise de fonds nécessaire pour acquérir un immeuble à revenus dépend du nombre de logements qu’il contient. Aussi, ce montant peut varier selon les institutions financières. Certes, en règle générale, voici ce à quoi on peut s’attendre au Québec.

Type de propriété

Proprio occupant

Proprio non-occupant

Duplex

5% (avec une assurance hypothécaire SCHL ou Genworth) 20%

3-plex et 4-plex

10% (avec assurance hypothécaire) 20%

5-plex et plus

15% (avec une assurance hypothécaire), que vous soyez propriétaire-occupant ou non.

Par ailleurs, à partir de 6 logements, les banques ne se préoccupent plus trop de vos revenus personnels. En effet, les 6 logements et plus sont principalement financés sur une base purement mathématique: la banque regarde les revenus et les dépenses de l’immeuble, sans trop tenir compte de vos ratios d’endettement.

Source: Jeune investisseur immobilier

Vous n’avez pas de mise de fonds?

Selon Steve Forget, « en immobilier, quand on veut, on peut ». Voici quelques tactiques créatives pour trouver des fonds:

Trouvez un partenaire
Vous n’avez pas la capacité financière de vous lancer seul dans un tel projet? Pourquoi ne pas vous associer à un partenaire? Ainsi, ce dernier investira de l’argent et vous investirez du temps. Or, dans ce cas, assurez-vous de faire rédiger un contrat notarié.

Dénichez du « Love money »
Sinon, pourquoi ne pas emprunter du « love money » à un de vos proches? Peut-être que quelqu’un de votre entourage a une maison entièrement payée qui pourrait servir à financer votre projet. On ne sait jamais!

Utilisez votre assurance vie
Si vous détenez une assurance vie avec valeur de rachat, vous pourrez en sortir l’équité. Aussi, la même logique s’applique avec l’assurance vie de vos proches.

« RAPez » vos REER
N’oubliez pas que vous pouvez retirer jusqu’à 25 000$ de votre REER pour acheter votre première propriété avec le RAP.

N’oubliez pas de budgéter toutes les dépenses

Comme le souligne Steve Blouin, le budget d’un tel projet ne se limite pas au montant d’achat de l’immeuble. Il faut prévoir dans le budget initial la taxe de mutation (calculateur), l’inspection (600$-700$), les frais de notaire (1 200$) et l’entretien à court terme.

4. Prospectez

Prospecter le marché immobilier

Vous avez cerné votre profil d’investisseur, vos objectifs, le type de propriété convoitée et votre budget approximatif, reste maintenant à dénicher la perle rare. Cette étape est cruciale au succès de votre projet.

Avec ou sans courtier?

Tous les intervenants qui ont participé à cet article recommandent de recourir aux services d’un courtier immobilier, à tout le moins pour votre première transaction. Un courtier compétent, spécialisé en multilogements, vous évitera bien des maux de tête.

Quel est votre territoire?

Il vous faut désormais identifier les secteurs et quartiers qui constitueront votre territoire de prospection. Il est recommandable de rester dans un rayon de 10-15 km de votre résidence pour limiter les déplacements.

Vous devez devenir un expert de ce marché. Il vous faut donc connaître les différents coins intéressants, le profil démographique des habitants, les services offerts, le taux d’occupation des immeubles, les projets à venir, etc.

Où chercher?

Les vrais mordus de l’immobilier sont toujours en mode prospection! Or, voici quelques endroits où chercher:

  • Les promenades dans le territoire convoité
  • Les plateformes web: Centris, DuProprio, Kijiji, LesPac et Facebook Marketplace
  • Les rencontres et conférences portant sur l’immobilier (ex: CORPIQ)
  • Le bureau d’enregistrement du palais de justice (pour les retards de paiement)
  • Les avis publics dans les journaux locaux (pour les taxes non payées)
  • Les services de prospection, tel que MonProspecteur

Par ailleurs, rien ne vous empêche de laisser une petite note aux proprios des immeubles que vous convoitez qui ne sont pas à vendre.

Quels sont les critères de sélection?

Durant vos recherches, vous constaterez que les informations fournies par le vendeur sont souvent merdiques. Donc, il est de votre devoir de développer un oeil critique. Voici les critères à considérer:

  • L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement
  • Le prix des immeubles comparables
  • Le coût du pied carré
  • Les dépenses
  • Le prix des loyers
  • Le « cash flow », le surplus/déficit dégagé chaque mois
  • La condition générale de l’immeuble
  • La qualité des locataires
  • L’âge de l’immeuble
  • Le secteur
  • Pourquoi le vendeur vend?
  • Le multiplicateur de revenu brut (MRB): Le nombre de fois les revenus bruts
  • Le multiplicateur de revenu net (MRN): Le nombre de fois les revenus nets
  • Le taux de capitalisation

Source: L’indépendance financière grâce à l’immobilier

5. Dénichez une aubaine

Comment trouver une aubaine en immobilier

Selon Jacques Lépine, « le profit se fait à l’achat ». Il est donc primordial de trouver une aubaine, une propriété vendue sous le prix du marché. Vous pensez que c’est impossible? Eh bien, tous les spécialistes consultés m’affirment l’avoir fait dernièrement.

Or, il faut être extrêmement persistent pour réussir. Il faut souvent évaluer des centaines de projets avant d’en trouver un bon. Seuls les plus tenaces vont arriver à leurs fins. Les autres diront « le marché est saturé, l’immobilier est surévalué ou ce n’est pas le bon moment pour investir ».

Qu’est-ce qu’une aubaine?

Voici les facteurs qui constituent une aubaine selon M. Lépine:

  • Immeuble sous-évalué
  • Fort potentiel d’amélioration
  • Loyer trop bas pour le secteur
  • Dépenses d’opération trop élevées
  • Potentiel de conversion pour changer la vocation de l’édifice
  • Financement possible avec peu de comptant


Comment déterminer la valeur d’une propriété

Alors, comment est-ce qu’on calcule le juste prix d’une propriété? Toujours selon Jacques Lépine (mon nouveau gourou), il existe trois techniques principales d’évaluation.

1- La technique des comparables
Consiste à examiner les ventes récentes qui sont comparables dans le même secteur. Cette approche est à considérer pour les multilogements, mais prend surtout son sens pour les maisons, les duplex et les triplex.

2- Technique du coût de remplacement
Se base sur le coût de reconstruction d’un immeuble moins un montant pour la désuétude pour évaluer sa valeur. Cette technique n’est pas recommandée ici.

3- Technique du revenu
Utilise les données financières pour calculer la valeur d’une propriété. Il s’agit de la technique de choix pour un immeuble locatif. L’équation suit:

Formule pour calculer la valeur d'un immeuble

Revenu net d’opération = Le revenu brut des loyers – Les loyers vacants – Les dépenses d’exploitation

Taux de capitalisation: Peut être basé sur celui des immeubles comparables

Comment évaluer le rendement?

Maintenant que vous connaissez le juste prix de votre immeuble, il reste à en connaître son potentiel de rendement. Après tout, le but est de générer du « cash flow » pour pouvoir en vivre un jour.

Steve Forget a eu l’immense générosité de partager son fichier de calcul. Il vous suffira d’entrer vos données pour obtenir le rendement. Le voici:


6. Faites des offres d’achat

Comment faire une offre d'achat en immobilier

Pas besoin d’attendre l’aubaine rêvée pour faire des offres d’achat. Osez faire des propositions agressives, faites-les rapidement et faites-les souvent. Encore là, vous jouez sur la loi de la moyenne. Vous ferez possiblement des dizaines d’offres avant d’en voir une se concrétiser.

La négo

Le bon côté de faire autant d’offres rejetées est que vous deviendrez un maître négociateur. Assisté d’un bon courtier, vous serez en mesure de justifier votre prix, de développer une relation harmonieuse avec le vendeur et de savoir vous retirer d’une entente au moment opportun.

Les conditions d’achat

Aussi longtemps que votre offre contient des clauses échappatoires, vous êtes protégé. Voici les conditions que vous devrez vérifier attentivement:

  • L’inspection générale précisera les travaux majeurs à prévoir en plus de vous donner des arguments de négociation.
  • La visite de chaque logement donnera une idée du profil des locataires et du niveau d’entretien des lieux.
  • Les tests de pyrite (payés par le vendeur) et environnementaux indiqueront la qualité du sol.
  • L’analyse en profondeur des documents (revenus/dépenses, baux, etc.) révélera le réel potentiel de la propriété.
  • Les détails sur le financement sont présentés dans la section suivante.


7. Financez votre projet

Comment financer un achat immobilier

Vous avez une offre d’achat acceptée. Bravo, mais la partie n’est pas jouée! Vous devez encore probablement finaliser votre financement.

Les institutions financières accordent un prêt hypothécaire en se basant sur le montant le plus bas, entre celui du prix payé et celui de la valeur marchande. Ainsi, si le prix payé est au-dessus de celui du marché, vous devrez être créatif pour financer le manque à gagner qui n’est pas couvert par l’hypothèque.

Le financement créatif

Il faut être créatif pour acheter un immeuble avec le moins de comptant possible. Comme le répète Steve Forget, « il y a TOUJOURS une solution ». Cependant, le financement créatif n’est pas toujours vu d’un bon oeil. Certains vont grimacer en lisant les prochaines lignes. Certes, voici quelques stratégies:

1. Le solde de prix de vente
Le vendeur peut financer la différence entre le prix de vente et le prêt hypothécaire consenti par la banque. Selon Steve Blouin, de nombreux Baby-boomers sont présentement à vendre leur parc immobilier, mais désirent payer le moins d’impôt possible. Ainsi, cette approche peut s’avérer avantageuse au niveau fiscal.

2. Les cartes de crédit
Certains vont jusqu’à faire une avance de fonds sur leur carte de crédit pour compléter le financement de leur projet immobilier. Il va sans dire, cette stratégie est coûteuse et nécessite un plan de remboursement rapide.

3. Location avec option d’achat
Certains vendeurs sont prêts à louer une propriété à un futur acheteur, en considérant le loyer comme étant le comptant pour l’achat. Par contre, cette pratique est plus répandue lors de l’acquisition d’une maison.

4. La commission du courtier
Certains courtiers immobiliers sont prêts à vous signer une reconnaissance de dette envers eux afin que ce montant serve de comptant (source).

5. Les honoraires du notaire
Tout comme pour les courtiers immobiliers, les notaires peuvent signer une reconnaissance de dette pour leurs honoraires.

6. Les loyers
Les loyers de l’immeuble nouvellement acheté peuvent contribuer au financement de ce dernier. Le premier versement hypothécaire est normalement dû 30 jours après l’acquisition, donc le nouveau proprio peut percevoir les loyers deux mois d’avance pour faire son premier paiement.

7. Les prêteurs privés
Les emprunteurs se tournent de plus en plus vers les prêteurs privés depuis le récent resserrement des règles d’octroi de prêts. Cette approche prend tout son sens quand l’immeuble a des revenus trop bas, des dépenses trop élevées, mais un fort potentiel d’optimisation à court terme. Ainsi, on peut refinancer rapidement avec une banque et rembourser le prêteur. Aussi, ceci s’applique bien aux « flips ».

8. Devenez gestionnaire immobilier

Devenir gestionnaire immobilier

Après des dizaines d’offres infructueuses, vous avez finalement mis la main sur une propriété? Vous êtes désormais un proprio! Plutôt, vous êtes un gestionnaire immobilier. Ici commence la gestion stratégique et opérationnelle de votre entreprise.

Autogestion ou firme spécialisée?

Selon l’importance de votre parc immobilier, de la taille de vos immeubles et de votre expérience, vous pourrez décider de déléguer la gestion à une firme spécialisée. Les coûts varient généralement de 2% à 5% des revenus bruts. Cette option est souvent appliquée aux immeubles de 8 logements et plus.

Aussi, vous pouvez choisir de déléguer une partie des tâches à un locataire (concierge). Une réduction de son loyer fera figure de salaire.

Dépenses et fiscalité

Peu importe l’option choisie, une des clés du succès est la maîtrise de la comptabilité et de la fiscalité. En ce sens, chaque dépense a une implication stratégique. Voici les deux types:

Dépenses courantes
Dépenses entièrement déductibles des revenus de l’immeuble. Ceci permet de réduire le profit et ainsi réduire les impôts à payer. Les taxes, les assurances, les intérêts hypothécaires, les frais d’électricité, les frais de chauffage, la pub, les honoraires du comptable, les formations en gestion immobilière et l’entretien figurent dans cette catégorie.

Dépenses en capital
Dépenses qui ne sont pas complètement déductibles dans l’année courante. Ce sont, en général, des dépenses qui permettent d’acquérir un bien ou d’augmenter sa valeur. Elles seront donc déduites de vos revenus, mais cette fois sous forme d’amortissement. Par exemple, le coût d’achat de l’immeuble, l’ajout d’un garage et les rénovations qui augmentent la valeur du logement (installer un foyer par exemple) figurent dans cette catégorie.

Service à la clientèle

Vos locataires sont vos clients. Une fois que vous aurez cerné votre segment de marché (aînés, immigrants, étudiants, etc.), vous serez plus apte à répondre à ses besoins. Ce faisant, vous augmenterez la valeur de votre investissement.

9. Bonifiez votre investissement

Augmenter les profits d'un immeuble à logements

En bon chef d’entreprise, vous devez augmenter la valeur de votre placement. Pour ce faire, il faut réduire les dépenses et augmenter les revenus. Rappelez-vous que la valeur de votre immeuble est calculée selon ces deux variables.

Comment réduire les dépenses?

  • Contester les taxes municipales quand elles sont réévaluées
  • Renégocier les assurances
  • Convertir le système de chauffage pour que ce coût soit assumé par les locataires
  • Changer les fenêtres pour un meilleur rendement énergétique
  • Faire de l’entretien préventif


Comment augmenter les revenus?

  • Rendre la buanderie payante
  • S’entendre avec les locataires pour faire des rénos dans leur logement en échange d’une augmentation de loyer
  • Louer les espaces de stationnement
  • Offrir une connexion WIFI globale aux locataires moyennant une augmentation de loyer
  • Rénover les logements qui se libèrent pour en augmenter le loyer
  • Ajouter un logement dans les espaces sous-utilisés


10. Recommencez

Comment refinancer un immeuble locatif

Si vous avez réussi à gonfler la valeur de votre immeuble, vous avez maintenant l’option de le refinancer, de le vendre ou de simplement poursuivre votre parcours.

Vendre votre immeuble?

Si vous optez pour la vente de votre immeuble locatif, vous devrez payer des impôts sur le gain en capital. Aussi, vous éliminerez un flux de revenus récurrents de votre portefeuille. Par contre, je ne vous blâme pas. Juste la rédaction de cet article m’a épuisé!

Refinancer votre immeuble?

Normalement, 12 mois après votre acquisition, vous pouvez refinancer votre propriété si elle a pris de la valeur. Ainsi, vous pourrez financer d’autres projets et accentuer l’effet de levier à son maximum. Les institutions financières vous prêteront entre 75% et 85% (avec une assurance de la SCHL) de la plus-value.

À vous d’évaluer le niveau de risque qui vous convient. Gardez en tête que cette stratégie d’endettement est un couteau à double tranchant. Elle amplifie les gains ET les pertes. Toutefois, c’est aussi l’outil le plus puissant pour ceux qui désirent vivre de l’immobilier.

L’indépendance financière grâce à l’immobilier

En répétant cette stratégie d’acquisition, d’optimisation et de refinancement, votre parc immobilier grandira de façon exponentielle. Et, à un certain point, vous pourrez vivre des profits dégagés chaque mois.

Le nombre de logements nécessaires pour atteindre cet objectif varie selon la rentabilité de vos immeubles ainsi que vos besoins financiers.

De façon générale, on évalue le revenu d’un immeuble locatif à 50$/mois par porte. Selon ce scénario conservateur, un couple frugal qui dépense 30 000$ par année aurait besoin d’une cinquantaine de portes pour en vivre.

Ceci dit, certains proprios dégagent un profit nettement plus élevé. Par exemple, un lecteur qui m’a partagé ses états financiers génère 140$/mois par porte. Dans ce cas, notre couple frugal aurait besoin de seulement 18 logements pour être financièrement indépendant.

L'indépendance financière grâce à l'immobilier

Pfffffffffffffffff!

Cet article est ridiculement long, mais le sujet me passionne.

Avez-vous la fièvre de l’immobilier?

34 commentaires

  1. Salut !
    On parle souvent que la force de l’immobilier c’est l’effet de levier… mais je crois que le mélange Bourse et immobillier peux être encore mieu.

    Par exemple, toi et ta conjointe avez 1 million à la bourse ( montant fictif )
    Rien ne vous empêche d’aller emprunter contre ce capital à très faible taux. Et investir dans l’immobilier. Sur la plateforme interactive broker vous payerez moin de 3% d’intérêt…
    Disons que vous attendez une belle occasion, emprunter 300 000 donc 30% de votre millions fictif… on s’achete un beau 12 plex avec ça, de plus, les intérêts de la mise de fond deviennent déductible..

    Donc au final vous profiter de la bourse et de l’immobilier en limitant le risque au minimum… et tu double tes actifs en un clin d’oeil.

    Qu’en pense tu ?

    1. Salut Francis!

      Cet article marque le début de mon exploration du merveilleux monde de l’immobilier. Je suis à fond là-dedans! J’ai rencontré 4 mordus et j’ai lu 3-4 livres ainsi que des dizaines d’articles. Je suis encore dans la phase d’apprentissage par contre. Une fois que je serai plus en confiance, je pourrai évaluer si cette avenue est viable pour moi.

      J’espère bien que d’autres investisseurs immobilier (comme vous) pourront compléter mes connaissances.

      Merci d’avoir pris le temps de partager vos astuces. Je les garderai en tête.

      Au plaisir!

    1. Bonjour M Dumas,

      En fait, quand je parle du revenu brut, je parle du surplus de flux de trésorerie dégagé chaque mois. Il s’agit en réalité du profit généré, avant les impôts sur le revenu. Je vais corriger mon texte pour éviter les confusions.

      Merci beaucoup d’avoir pris le temps de m’informer. 🙂

  2. Merci de ton partage, comme toujours, très généreux, rempli de ressources précieuses pour nous permettre d’explorer le monde de l’immobilier!

    1. Merci Lien!

      Je suis conscient que cet article est long et aride, mais je me suis laissé emporter par le sujet.

      J’espère bien que ce sera un bon point de départ pour ceux qui commencent à s’y intéresser.

      Merci de toujours être au rendez-vous!

  3. Bonjour le jeune retraité,

    Merci de partager cet article sur l’immobilier. C’est effectivement un cours assez complet pour les nuls (comme moi!) pour comprendre comment investir en immobilier. Plus je me renseigne sur le sujet, plus je me rends compte que ce n’est pas pour moi, malheureusement (et heureusement pour les autres). Investir en immobilier peut être très rentable, mais cela demande aussi beaucoup de temps. Je manque déjà de temps pour passer avec ma famille, alors pour moi, « it’s a no-brainer ».

    La seule stratégie où je serais peut-être intéressé à investir dans le futur serait de m’associer à un partenaire. Je serais celui qui investit de l’argent et mon partenaire serait celui qui investirait du temps. Comme vous l’avez mentionné, il serait important de rédiger un contrat notarié. Mais même en étant « seulement « investisseur », je devrai quand même participer à plusieurs étapes : définir la stratégie d’investissement, planifier le budget, identifier les critères de sélection, trouver une aubaine, faire des offres d’achat, etc.

    Donc, quand penses-tu acheter ton premier bloc?

    Au plaisir,
    R101

    1. Salut R101!

      Oui, j’envisageais investir dans l’immobilier pour stabiliser mes sources de revenu à la retraite.

      Toutefois, cet article m’a fait réaliser que le succès d’un tel projet est surtout déterminé à l’achat. Il faut trouver la perle rare!

      Ainsi, si je prenais connaissance d’un bon « deal », j’irais gratter un peu plus. Autrement, je n’ai pas la « drive » pour faire les recherches. Je vais donc adopter une approche opportuniste.

      Aussi, je voyage plusieurs mois par année ce qui complique un peu la gestion des opérations.

      Si tu as de l’argent à investir, tu peux faire comme moi et acheter des fonds REIT. C’est l’approche des paresseux! 😉

      Merci monsieur!

  4. Bonjour Jeune retraité !

    J’attendais cet article avec impatience… Je suis un fan du blogue de Steve Forget et suis moi-même investisseur depuis presque dix ans maintenant (type actif, en partenariat).

    Le facteur décisionnel majeur est plus ou moins passé sous silence dans l’article et mérite d’être répété: l’emplacement de(s) l’immeuble(s). Ce critère doit être est à la base de toute décision immobilière à mon humble avis, puisque c’est pratiquement le seul élément qu’on ne pourra pas changer en tant que propriétaire… Combiné aux autres variables (potentiel, vocation, revenus, clientèle, dépenses, etc.) l’emplacement est LE catalyseur de la rentabilité immobilière.

    C’est un domaine très stimulant et j’incite les intéressés à se lancer bien entendu, mais lisez et formez-vous d’abord pour éviter les pièges coûteux… Sinon, entourez-vous ou associez-vous à quelqu’un qui réussit bien ou qui comblera vos lacunes. Mise-en-garde: en mode « détention directe », ce n’est vraiment pas un placement aussi passif que la bourse peut l’être, mais ça apporte une diversification intéressante et d’autres avantages fiscaux.

    Toujours intéressants tes articles, continues!

    1. Très bon point MartINVEST!

      On me l’a répété et répété, mais dans le tsunami d’information, j’ai omis ce critère essentiel. Je vais l’ajouter à l’instant comme premier critère de sélection. Merci d’avoir pris le temps de m’informer de cette lacune.

      Par ailleurs, je constate que la communauté des investisseurs immobiliers est un groupe « tissé serré ». Contrairement au investisseurs boursiers, les mordus de l’immobilier sont toujours prêt à partager leurs connaissances et s’entraider. Justement, merci de m’aider à démêler tout ça!

      Bonne journée!

  5. Merci,j aime bien lire sur le sujet, règle #1 s informer,s’éduquer
    mais,,,seul dans mon salon je regarde le marché,les 3-4-5plex
    me questionne,,proprio occupant ou non?
    tant de question que je me pause,peux être pas prête à quitter ma belle grande maison pour déménager en  »appart »
    j’aimerais bien aller vers un 6plex mais sur centris cela arrête à 5plex,comment voir les immeubles à vendre ?
    j ai la valeur de ma maison presque payer(d’ici 3-5 ans) j aimerais me servir de ce levier mais je n’ai pas d argent cash,est-ce que je dois m associer à un partenaire ? ou attendre,me ramasser du ‘cash’ au lieu de tout mettre sur le capital de maison pour la payer le plus vite possible? merci pour vos conseils (ou propositions :-)) )

    1. Bonjour Madame projet,

      Je vais répondre, mais je laisserai les vrais pros compléter.

      À mon humble avis, si vous devez vous loger, vaut mieux le faire à même votre immeuble. Vous serez sur place pour l’administrer et j’imagine que vous pourrez déduire certaines dépenses.

      Les intervenants que j’ai consultés m’ont recommandés les sites suivants pour faire les recherches:

      Centris, DuProprio, Kijiji, LesPac, Facebook Marketplace et MonProspecteur

      Enfin, votre maison payée constitue une excellente source de financement. Vous n’aurez pas besoin de partenaire, ni de plus de « cash ». Par ailleurs, même si votre demeure n’est pas complètement payée, vous pouvez quand même la refinancer pour obtenir une mise de fonds.

      Où vous placez votre argent dépend du rendement que vous espérez de chacune des options. Si vous payez votre maison le plus vite, vous allez épargner le montant de l’intérêt sur votre prêt hypothécaire. Or, si vous investissez dans l’immobilier, vous générerez des profits (si vous trouvez une bonne affaire). Je pense que cette option est généralement plus rentable.

      Merci aux experts de donner votre point de vue….

    2. Bonjour Madame Projet,

      L’argent CASH, oubliez ca, car vous avez le tout en équité. La seul argent que j’ai mis en immobilier depuis 2002 est 42,000$ et j’ai acheté plusieurs Plex depuis.

      La beauté du levier financier (que votre maison vous donne) permet certainement l’achat d’un plex, donc le cash nécessaire pour la mise de fond, le fond de roulement et les coûts à court terme associés à la transaction. Évidemment, cette nouvelle hypothèque, vous devrez la rembourser et le tout doit se faire par le plex en question. La beauté est que les intérêts seront aussi déductible d’impôts!

      Vous êtes assise sur une petite mine d’or sans le savoir !

      🙂

      Steve Blouin

  6. Bonjour Jeune Retraite,

    Cet article est exactement ce que je recherchais. Je pense que tu fais une tres bonne synthese que l’on doit prendre en compte pour une nouvelle acquisition.
    Je suis nouveau dans le groupe des Mordus et j’ai hate d’apprendre un peu plus et espere echanger avec vous.
    Je reste dans l’attente de tes prochains articles ou a l’occasion de partager un cafe avec toi.

    Le changement c’est maintenant !

    1. Salut Chintofwi,

      Merci pour le bon commentaire!

      Pour moi, le groupe Facebook des mordus est LA ressource pour ceux qui ont des questions sur l’immobilier. Les membres sont vraiment super généreux.

      J’organiserai certainement un petit événement en début d’été. Je t’invite à t’inscrire à mon infolettre pour en être informé.

      Au plaisir!

  7. Salut jeune rentier indépendant (la retraite, c’est pour plus tard !),

    D’après votre philosophie et celle de votre conjointe, je ne crois pas que vous voudriez vous lancer activement dans l’immobilier… Pourquoi quitter un emploi « esclavagiste » de la « rat race » pour retomber dans un piège comme l’immobilier commercial ou locatif avec ses casse-tête infinis (locataires, loyers, baux, réparations, problèmes, taxes, assurances, comptabilité, etc…). Votre liberté chèrement acquise deviendrait chose du passé et votre tranquillité d’esprit disparaîtrait. Quand à « s’associer à un « partenaire », prenez garde aux requins !
    L’immobilier c’est bien quand on a des millions et on peut confier toute la gestion et la paperasserie à un gestionnaire mais là encore il faut le surveiller…
    L’ effet de levier, c’est bien mais il faut d’abord sécuriser le premier « bloc ».
    De plus, dans l’immobilier locatif, il y a la Régie du Logement qui est en travers de votre chemin et dans l’immobilier commercial, la récession et le changement de génération et d’habitude des consommateurs ont laissé des locaux vacants un peu partout (bureaux, boutiques et magasins dans les centres commerciaux).
    Si vous voulez « toucher » à l’immobilier pour diversification, il serait, à mon avis, préférable pour vous d’acheter des FNB de REIT et dormir sur vos deux oreilles tout en sachant que le rendement ne sera pas extraordinaire mais adéquat vu le niveau de risque relativement peu élevé.
    L’effet de levier peut également être obtenu dans votre compte d’investissement si vous avez un compte sur marge…Évidemment, il ne faut pas utiliser cette marge pour acheter des titres de Valeant ou Bombardier, mais on peut l’utiliser pour acheter des FNB relativement stables, des actions privilégiées ou des « blue chips ». Le niveau de risque n’est pas excessif. Je suis convaincu que la BMO Ligne d’Action vous laisserait utiliser votre marge pour acheter des actions ordinaires ou privilégiés de la BMO… De plus l’intérêt payé sur la marge est déductible du dividende reçu au niveau fiscal.
    Le ré-investissement de dividendes procure le même effet que l’encaissement mensuel de loyers en évitant tous les « troubles » potentiels des contrats locatifs avec l’avantage que le dividende croît mensuellement (ou trimestriellement selon le cas) à un rythme supérieur à l’augmentation d’un loyer qui est fixe pour 1 an en général et qui est sujet aux limites imposées par la Régie du Logement.
    Just my two cents…

    1. Bonjour Jean-Pierre,

      Je m’appelle Steve Blouin et j’ai donné mon humble opinion à Jean-Sébastien concernant mes premiers pas en immobilier.

      J’ai accumulé un certain nombre de buildings depuis 2002 mais je me suis toujours assuré que l’immobilier restait UN élément de mon portefeuille. J’ai moi aussi du REIT, des FNB, des actions, des fonds d’actions accréditives ainsi que des actions dans des compagnies privées et je gère le tout moi même.

      Cependant il y a une chose que l’immobilier m’a apporté qu’aucun des titres mentionnés ci-haut peuvent apporter: la stabilité du rendement. J’ai donc passé la récession de 2008 avec une rendement de 16-26% sur l’immobilier et un rendement de – 4% sur tout le reste. Certain que je pourrais acheter des obligations pour dérisquer le tout mais comme j’ai pas envi de mourrir avant d’avoir du rendement, je préfère éviter cela 😉

      L’immobilier s’incrit dans le cadre général d’une bonne planification financière. En achetant avec la location en tête et en prenant ses précautions, il a moyen d’éviter les maux de tête mentionnés.

      Merci !

      Steve Blouin

      1. Merci beaucoup Steve pour ton témoignage!

        Tu es le seul intervenant qui a participé à cet article qui investit autant en bourse qu’en immobilier. En général, on est soit d’un côté, soit de l’autre. C’est étrange à quel point ces deux approches sont toujours mises en confrontation. Peut-être qu’elles peuvent aussi être complémentaire?

        C’est l’aspect diversification/stabilité qui m’intéresse.

        @Jean-Pierre,

        Vous avez de bons points et je respecte votre opinion. Toutefois, je suis surpris par votre suggestion d’investir sur marge. Vous qui avez généralement une vision conservatrice (voire pessimiste) des marchés, l’immobilier n’assurerait pas une certaine stabilité pour un retraité comme moi?

        Merci de contribuer à la discussion!

        1. L’immobilier, c’est comme le reste et cela obéit aux lois économiques de l’offre et de la demande ET des taux d’intérêt. Si les taux hypothécaires doublent (et c’est possible) en quelques années, votre hypothèque vous étrangle et c’est l’équivalent de recevoir un appel de marge.
          Investir sur marge ne veut pas dire activer 100% de la marge ! On peut activer 25% de la marge à des moments choisis pour acheter des titres ou FNB de « low Beta » ou « minimum volatility » car le risque est faible.
          Croyez-vous qu’il n’y a aucun risque en immobilier ? Les propriétaires de centres d’achats ou d’immeubles commerciaux dans lesquels les boutiques ou bureaux ferment les uns après les autres se retrouvent sans revenu (et il n’y a pas de remplaçants qui se bousculent pour louer les locaux vacants) et mangent leur chemise pour payer leur hypothèque…
          Dans l’immobilier locatif résidentiel, c’est pareil : il y a la régie du logement qui limite l’augmentation du rendement locatif. L’ augmentation de la « valeur » des immeubles est un artifice créé par des taux d’intérêt extrêmement bas et ce processus peut se renverser s’il y a flambée inflationniste. Les gens s’imaginent que l’immobilier ne peut jamais perdre de valeur, c’est faux (remember 2008) et lorsque cela survient, il faut avoir les reins drôlement solides pour traverser une crise (qui peut être longue). D’autre part, pour « diversifier » ses avoirs dans l’immobilier, il faut en avoir pas mal car un édifice à logements va chercher au moins 1 million au bas mot… Cela ne représente pas 2% du capital mais presque 100%… Ce n’est pas de la diversification.
          En cas de crash économique, il est beaucoup plus difficile de vendre un immeuble rapidement que des valeurs mobilières… On ne peut pas mettre d’ordre « STOP » sur un immeuble comme sur des actions…
          La règle de diversification sécuritaire reste toujours la même : pas plus de 2% de l’actif dans un titre donné… Un peu plus avec des titres privilégiés ou à dividende et les FNB ou fonds communs de placement.
          Dans les années 70, on disait qu’il ne fallait pas payer plus de 10 fois les revenus pour l’achat d’un immeuble locatif afin de faire une bonne « affaire ». C’était une sorte de « marge de sécurité ». De nos jours, je doute qu’on puisse dénicher facilement quelque chose en bas de 15 fois les revenus sans qu’il n’y ait « anguille sous roche ». Si les taux hypothécaires augmentent en flèche, les loyers (contrôlés, souvenez-vous) ne suivront pas au même rythme et votre « affaire » peut maintenant vous coûter 20 fois les revenus ou plus et, paradoxalement, la valeur de l’immeuble peut baisser vu l’environnement des taux d’intérêt… Un pensez-y-bien…
          Et je passe sous silence les cas ou cet immeuble a été acheté en zone innondable ou sujette à une érosion fulgurante comme sur le bord de la Rivière des Prairies ou en Gaspésie.
          L’immobilier est une spécialité qui s’adresse aux gros joueurs avec de très gros moyens et qui connaissent vraiment cela.

      2. Je suis d’accord avec vous que l’immobilier est une spécialité et qu’il faut savoir ce que l’on fait. Cependant, l’effet de levier n’est pas tellement différent d’une marge. Si les conditions se détériorent de manière majeure et rapide, les prêteurs hypothécaires feront comme les banques lors d’un appel de marge et saisiront les immeubles en cas de rupture des paiements hypothécaires. Contrairement aux comptes sur marge, la banque ne liquidera pas les actifs illico presto mais gardera la propriété des immeubles aussi longtemps qu’il le faut jusqu’au moment ou elle pourra vendre à son avantage. Contrairement à nous, les humains, les banques ne meurent pas (en général) et peuvent attendre de nombreuses décennies jusqu’à ce que la situation se normalise…
        Pour ma part, je garde toujours à l’esprit la règle du 2% quelque soit le domaine d’investissement.
        Pouvez-vous nous donner votre répartition en pourcentage immobilier/valeurs mobilières ainsi que votre ratio dette/valeur nette de vos investissements (c’est à dire la valeur au marché des actifs moins la balance hypothécaire dûe).
        Beaucoup de gens disent « J’ai un parc immobilier qui vaut (mettons) 3 millions » mais omettent de préciser qu’ils ont 2 millions d’hypothèques… En fait, c’est la banque qui possède le parc immobilier et non l’individu puisqu’il est endetté aux 2/3. L’ individu n’est propriétaire que d’une…hypothèque.
        Dans mon cas, la répartition est à peu près comme suit :
        80% régimes de retraite à prestations déterminées.
        20% FNB à dividende (comprenant 25% obligations, 25% actions privilégiées et 50% actions ordinaires à dividende).
        80% de mon revenu provient des fonds de pension et 20% des dividendes de FNB. Le revenu de dividendes croît à un rythme supérieur car, comme vous le savez peut-être, les revenus de fonds de pension ne sont indexés que partiellement.
        Mon but est d’atteindre un revenu de dividendes égal à mon revenu de retraite bien que mon revenu de retraite couvre actuellement amplement tous mes besoins.
        Mon taux d’endettement est ZÉRO.

        1. Bonjour Jean-Pierre,

          Les banques voient les hypothèques comme des assets. Vous avez raison, « notre » immeuble leur appartient. Par contre, comme vous l’avez dit, il s’agit d’un équilibre économique où les banques sont là pour faire l’argent et non pour en perdre. Tant que les paiements sont bien effectués, ils ont intérêt à nous gardez. Ils vont même vous suggérez d’étendre l’amortisation de l’hypothèque question de réduire l’impact sur les paiements. Nous sommes dans un système bancaire pas mal plus responsable qu’au USA pour cela.

          Pour ce qui est de l’actif des immeubles, il faut parler effectivement de valeur net car il y aura presque toujours une dette (passif) associés à l’actif. Le monde doive utiliser le bon language. Cependant, avoir une hypothèque sur un plex est parfaitement correct en autant qu’elle soit contrôlé à un certain ratio. Dans mon cas, j’ai une distribution d’environ 75% en immobilier et 25% en placements. Ma valeur nette dépasse le 2M$

          Maintenant, je crois comprendre que vous avez des revenus de pension (donc j’assume que vous avez atteint une retraite et que vous ne travaillez plus – Félicitations!). Par contre, les régimes de retraite n’existent plus! Du moins je ne compterais pas trop la dessus si j’avais 25 ans. Alors un jeune de 25 ans doit construire sa retraite et être en mesure de se construire un portefeuille considérable (i.e. pour une retraite standard je veux dire et non comme JS!:)) Maintenant pour atteindre 1M$ en placement standard, il faut placer 13,000$ par année, pendant 30 ans, après impôts en assumant 6% de rendement. Comme seulement 1% des Québécois ont déclarés des revenus de plus de 100K, il TRES difficile pour la majorité des gens d’atteindre cet objectif. Si tu espère « vivre » un peu et faire des projets avant de mourrir du cancer à 55 ans alors il va de soi qu’il faut trouver d’autre moyens de s’enrichir.

          La beauté est que notre capacité à gérer le risque est inversement proportionnel à notre age. J’ai pas la même approche aux risques que quand j’avais 20 ans. Ma pensée est de plus en plus négative et plus conservatrice avec le temps, probablement parce que nous avons plus à perdre et que le temps est de moins en moins en notre faveur. Donc, je dirais à un jeune de 25 ans d’acheter de l’immobilier et de prendre des risques mais je ne dirais pas à un retraité d’en acheter, surtout pas à quelqu’un qui reçoit un fond de pension.

          J’ai un ami (que j’appelle amicalement Le rêveur) qui me parle d’immobilier depuis 1998 et qu’il n’a jamais fait aucun move, aucun achat. Il attend la bonne affaire comme il me dit! Et bien la bonne affaire n’arrivera jamais … parce que pour posséder de l’immobilier, il faut être entrepreneur et être capable de gérer les risques. L’immobilier n’est pas fait pour les rêveurs mais pour ceux qui prenne actions!

          Donc, l’immo s’inscrit dans le cadre d’une bonne gestion de nos finances et de bonne connaissance de soi-même !

          1. Bonjour Steve,
            Lorsque je regarde votre répartition 75%-25%, c’est sûr qu’il y une importante pondération dans le secteur de l’immobilier… Donc si une catastrophe (Dieu vous en préserve) arrivait dans ce secteur particulier, vous seriez indûment exposé. De plus, l’immobilier c’est quand même du travail, donc on ne peut pas se prélasser à la journée longue comme un rentier « paresseux ». Mais, si c’est votre « dada » et que vous connaissez bien cela, alors tant mieux !
            Pour ma part, je ne veux pas dépasser 1%-2% de mes fonds par actif financier… Si je veux « toucher » à l’immobilier, j’acquiers des REIT tout simplement car je n’ai ni la compétence, ni le temps ni la patience de « m’occuper de mes immeubles » et je ne dispose pas de toute façon du capital nécessaire à cela. Retraite pour moi veut dire arrêt total de travail et métamorphose en rentier plus ou moins passif.
            D’autre part, vous avez raison, à part dans les secteurs public et parapublic, les régimes de retraite à prestations déterminées sont disparus pour être remplacés par des régimes à contributions déterminées que l’individu ne peut même pas gérer lui-même dans bien des cas (le gestionnaire est une tierce partie qui prend une généreuse commission au passage). En fait, l’employeur a transféré tous les risques à l’employé sans même lui donner la possibilité de les gérer lui-même !
            Lorsque j’écrivais qu’il fallait un actif de $ 1M minimum pour espérer tirer un revenu de retraite brut « sécuritaire » de $ 40,000/an, on me traitait de vieux grincheux ! Mais en fait c’est un calcul actuariel plus que raisonnable par les temps qui courent (et je dirais même optimiste).
            On ne peut pas utiliser des rendements historiques « moyens » pour extrapoler ses revenus de retraite parce qu’ils ne tiennent pas compte des effets de « drawdown » du capital en cas de Bear markets prolongés pas plus que la règle du 4% ou de 25 fois les dépenses lorsqu’on prend une « retraite » à 40 ans… Le 4%-25 fois les revenus ou dépenses c’est valable lorsque la durée anticipée de la retraite est d’environ 25-30 ans (départ à 65 ans) mais non lorsqu’on part à 36-40 ans (durée de la retraite potentielle de 55-60 ans !). Dans le cas où la retraite « dure » 2 fois plus longtemps, il est logique de considérer qu’il faudra 2 fois plus d’actif (et peut-être plus)… Donc nos jeunes « retraités » devraient viser au minimum 8 fois leurs dépenses mais de préférence 8 fois leurs revenus antérieurs car leurs dépenses sont déjà au « bare minimum » et peu compressibles… De plus, avec l’âge, l’augmentation des dépenses de base (hébergement, santé, médicaments et soins de toute sorte) augmenteront à un rythme bien plus important que les chiffres de « l’inflation » publiés par Statistiques Canada »… C’est crucial de bien comprendre cela.

  8. Bonjour Jean-Pierre,

    Ca commence à être une saga notre affaire ! 😉

    J’aimerais revenir sur le risque de l’immobilier représente.

    Malgré avoir fait des études avancés en génie et un MBA, je dois humblement dire que je n’ai jamais été assez « intelligent » pour être en mesure de prévoir les cycles économiques. Je suis rentré de plein fouet dans 2008 investi avec un niveau de volatilité élevée et je me suis fait ramassé solide. En plus, j’avais 2 conseillers financiers qui n’ont rien vu venir sinon quoi ils ont été en mesure de diminuer la drop quelque peu.

    Maintenant suis-je en mesure de controller mon risque en immobilier ?

    – J’ai toujours acheté autour des grands centres au je pense que le développement immobilier s’étendra
    – J’ai toujours acheté des buildings 10 ans max, MRB < 15
    – J'ai toujours fait des enquêtes de crédit et pré-locatifs – (Risque du revenus brut réduit)
    – J'ai toujours décider de la selection des fournisseurs et du prix – (Contrôle des dépenses)
    – J'ai toujours attitré des personnes ressources dans chacun de mes immeubles ce qui enlève la pression d'être sur place quand les problèmes arrivent (Contrôle du risque de ne plus avoir de temps pour soi )

    La seule chose que je contrôle pas est la montée des taux d'intérêt. Pour des placements remportant 12% (20% avec l'équité), je trouve qu'investir à la bourse est pas mal plus risqué et non controllable. Le moyen de controller son risque passe par la diversification et nécessairement le taux de rendement est diminué.

    Steve

    1. Quelqu’un aurait pu tout investir dans Berkshire Hathaway en fev. 2009 et voir son capital plus que tripler en 2018 avec un niveau de risque faible.
      Le « risque » en bourse c’est la même chose que l’immobilier : il faut savoir ce que l’on fait.
      Comme disait M. Buffett : « Risk is not knowing what you are doing ».
      Pour ma part, je gère mon capital plus ou moins comme un fonds de pension, en contrôlant le risque (pas de titres spéculatifs), ni plus, ni moins.
      Munger et Buffet « n’investissent » pas dans l’immobilier et ils s’en sortent admirablement bien quand même.
      Il n’y a pas de formule magique alors chacun selon ses compétences et son tempérament mais votre gestion en immobilier est beaucoup plus « labor-intensive » que la mienne qui est plus ou moins sur « auto-pilot ». Mais ce n’est pas un reproche, c’est juste que nous faisons nos affaires de manière différente, après tout, il en faut pour tous les goûts, pas vrai ?

      1. Bonjour,

        Connaitre son terrain de jeu est primordial, je suis d’accord à 100%. Effectivement, on a chacun notre domaine. J’ai un ami qui jure que par les comodités et il n’y a pas une journée ou il ne me rappelle pas que le stock market est gonflé par de la spéculation. Rappelle toi de la montée de Nortel et l’explosion en 2000! Encore pire, rappelle toi du crash de la valeur de la tulipe Hollandaise en 1636 (non désolé mais je m’en souvient pas! ;)) !!! Ce même ami est confortable avec ses lingots d’or à la banque et ses investissement dans les sables rares. C’est OK, il comprend ce domaine et il est capable de convaincre le plus tenace du bon coté de sa vision. Imaginez sa réaction quand je lui ai mentionné que j’avais une participation importante dans du bitcoin ! Oui, oui, tu sais cette terreur criptomanique qui s’envole sans même est backé par l’or !!!

        Vous avez compris que je fais de l’humour….mon point est que le terrain de jeu de l’investissement est effectivement très large. Chaque spécialité, l’immobilier inclut, s’apprend et peut est construite tranquillement, sans mise de fonds majeur.

        Tous les chemins mènent à Rome !

        Steve

        1. L’ or ne sert pas à grand chose puisqu’il ne rapporte « rien ». Autrement dit, pas de « loyer » ou « dividende ». Pire encore, il faut payer pour le garder à la banque. Buffett explique bien ce concept. La seule utilité de l’or est en cas de catastrophe monétaire comme les « Assignats » en France il y a quelques siècles, monnaie papier qui s’est écroulée… Cependant, si c’était le cas de nos jours et qu’il n’y avait plus rien, seuls les agriculteurs-éleveurs survivraient car ils sont autosuffisants jusqu’à un certain point. S’il ne reste sur la terre que 2 hommes : un avec 100 lingots d’or et l’autre avec le seul pain disponible, l’or n’a plus aucune valeur car le propriétaire du pain ne le vendrait pas, même pour tout l’or du monde (c’est une question de survie et de priorité). Dans ce monde fictif du futur (ou pas si fictif que cela !), les seules valeurs seraient la nourriture, les médicaments et les armes et munitions car ceux qui auraient nourriture et médicaments devraient les défendre et ceux qui n’auraient rien auraient besoin des armes pour s’emparer de cette nourriture et ces médicaments… Beau monde en perspective !
          Dans mon cas, je reçois des dividendes mensuels qui s’apprécient entre 0.5% et 0.75% par mois (6%-9% annuellement) ce qui me permet de rester à flot sans trop de difficulté. C’est comme pouvoir augmenter mes loyers mensuellement, c’est pas trop mal comme situation…

  9. Bonjour Jean-Sébastien,
    Ça fait un bon petit bout de temps que je suis ton blogue et je me mouille pour la première fois à laisser un commentaire. Faut dire que le sujet de l’immobilier m’interpelle beaucoup (c’est moi qui ai cofondé Mon Prospecteur). Tu me prends donc par les sentiments!

    Je ne voudrais surtout pas faire la morale ici, mais simplement partager mes connaissances/impressions du milieu puisque j’y vis quotidiennement depuis plusieurs années. En côtoyant des investisseurs immobiliers et des apprentis investisseurs immobiliers tous les jours, je peux affirmer que :
    – l’immobilier est un sujet passionnant
    – la courbe d’apprentissage peut être très longue
    – la majorité des gens va se former (pendant très longtemps) et ne jamais – finalement – passer à l’action d’acheter des immeubles/faire des flips
    – oui, être investisseur immobilier c’est être entrepreneur. Ce n’est donc pas pour tout le monde.
    – il y a beaucoup d’entraide entre les investisseurs immobiliers, c’est vraiment agréable!

    Et partant des hypothèses suivantes:
    – les lecteurs de ce blogue doivent en majorité avoir plusieurs milliers de $ en liquidité/placement
    – ceux qui s’intéressent à l’immobilier sont pour la plupart débutant
    j’aimerais proposer une belle solution alternative: devenir partenaire financier.

    Chez Mon Prospecteur, on a un genre de « Tinder » pour investisseurs immobilier. Les gens mettent des petites annonces pour trouver le partenaire dont ils ont besoin (classé selon certains types/critères, etc). Les partenaires financiers/passifs sont en général très en demande. Une bonne solution est donc de devenir partenaire financier pour des gens qui cherchent à faire des flips ou de la location avec option d’achat. On peut même faire du prêt privé. Les possibilités sont infinies. Ce que j’aime dans cette solution, c’est qu’on n’a pas à apprendre toute la roue pour commencer à investir en immobilier. On cible seulement 1-2 rayons de la roue et on performe dans ces domaines.
    Voilà, je voulais juste partager cette avenue avec vous!

    1. Salut Joanie,

      Je trouve que la plateforme Mon Prospecteur est géniale. Félicitations! On me dit que c’est un bel outil pour la prospection. En plus, un « Tinder » pour les investisseurs immobiliers, fallait y penser!

      Merci d’avoir présenté une avenue additionnelle pour les investisseurs qui désirent avoir un rôle plus passif.

      Bonne chance pour la suite!

  10. Quelqu’un connait le meilleur secteur sur l’île de Montréal pour investir en immobilier ? rapport qualité/prix des immeubles et les secteur en demande. Je sais que les secteurs de stations de métro sont recommandé.

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