La liberté financière grâce à l'immobilier

Libre à 26 ans grâce à l’immobilier

En 2011, Ricardo Revi, titulaire d’un diplôme d’études secondaires, travaillait au salaire minimum dans une chaîne de restauration à Trois-Rivières. Sept ans plus tard, il est désormais propriétaire de 67 logements, d’une valeur marchande de 4M$, pour un actif net de 1.3M$. Ainsi, à 26 ans, il vit de sa passion. Si le parcours vers l’indépendance financière était une course, Ricardo l’aurait remportée! Voici comment l’immobilier peut être une avenue viable vers la liberté.

La petite histoire de Ricardo

Élève distrait, limite TDAH, Ricardo n’a aucun intérêt pour l’académique. Toutefois, le désir de réussir le porte. Il se souvient avoir été impressionné par la rutilante BMW de son proprio, alors qu’il vivait à loyer avec sa mère. « Ça m’a mis la puce à l’oreille! »

De nature frugale, il comprend l’importance de l’épargne. Il vit dans un petit studio et conduit une vieille bagnole. De cette façon, à 20 ans, il parvient à gratter 5 000$. Ce sera le point de départ de son parcours vers la liberté.

La piqûre

Après deux refus de financement à la banque, Ricardo persévère et réussit à faire l’acquisition d’un premier duplex à Trois-Rivière au prix de 100 000$.

De plus, le prêt de 9 900$ qui lui est accordé pour faire les rénovations de son nouvel immeuble va plutôt vers l’achat d’une maison. Chaque dollar est mis à profit!

6 mois plus tard, après avoir investi 5 000$ en réno dans son duplex, il le revend avec un profit de 25 000$. Il est alors gagné par la fièvre de l’immobilier!

« All in! »

En utilisant le maximum d’endettement, Ricardo risque tout et enchaîne les acquisitions.

Ainsi, l’équité qu’il vient de dégager de la vente de son duplex est immédiatement réinvestie dans un autre duplex ainsi qu’un 4 logements.

La logique est simple, dès qu’un immeuble prend de la valeur, Ricardo le refinance pour en acheter un autre. Par conséquent, la banque finance la croissance exponentielle de son parc immobilier.

Par ailleurs, toutes les occasions sont bonnes pour ce jeune entrepreneur. D’où l’acquisition au passage d’un petit motel en reprise de finance à 72 000$. « Je me suis dit pourquoi pas! »

Ricardo ReviRicardo à l’achat de son 20-plex

Un petit détour par l’Ouest canadien

Au milieu de cette tornade d’acquisitions, Ricardo part pour l’Alberta. Il y bosse pendant deux ans pour les pétrolières comme journalier. Le pactole qu’il amasse à raison de 80 heures par semaine va vers l’achat d’immeubles à revenu dans sa ville natale. Il fait même l’acquisition de deux 4 logements à distance, sans même les visiter.

Toutefois, la gestion à distance de son parc immobilier s’avère difficile. Avec un taux d’inoccupation frôlant les 40%, le retour de Ricardo au Québec est nécessaire.

Il déniche donc un job dans le centre d’appel d’une institution financière québécoise, mais il désenchante rapidement. « Je travaillais 25 heures par semaine au centre d’appel, puis 30-40 heures sur mes immeubles. J’étais totalement épuisé! » Le choix entre les deux occupations est donc facile à faire!

Il démissionne pour se consacrer entièrement à sa passion, l’immobilier.

Libre à 26 ans

Les revenus locatifs de ses 67 logements permettent désormais à Ricardo de bien en vivre. Néanmoins, il a la piqûre et vise plus haut. « Si tout se passe bien, j’aurai 100 portes d’ici la fin de l’année. »

Il conclut, « je n’ai plus l’impression de travailler. Je le fais parce que j’aime vraiment ça! Ça change tout! ».

Le parcours de Ricardo en chiffre

Histoire de vous inspirer un peu plus, voici le bilan des transactions réalisées par Ricardo. Vous constaterez son niveau d’acharnement ainsi que sa « drive » pour la réussite.

Type d’immeuble Prix d’achat Mise de fonds Stratégie Gain
Duplex 100 000$ 5 000$ (avec SCHL) Rénové (pour 5 000$) et revendu 6 mois plus tard. 25 000$ de profit
Duplex 57 000$ 11 000$ Rénové dans l’espoir d’un refinancement avantageux. Aucun gain à cause de travaux trop coûteux.
Maison 67 000$ 10 000$ Rénovée et revendue un an plus tard. 15 000$ de profit
4 logements 137 000$ 34 000$ Refinancé à 80% sur une valeur de 192 000$. 31 000$ de capitaux additionnels
12 logements 484 000$ 121 000$ Rénové et refinancé à 75% sur une valeur de 748 000$. 77 000$ de capitaux additionnels
Duplex 38 000$ 38 000$ Rénové et refinancé à 75% sur une valeur de 157 000$. 80 000$ de capitaux additionnels
Triplex 85 000$ 17 000$ Rénové et refinancé à 75% sur une valeur de 171 000$. 43 000$ de capitaux additionnels
4 logements 98 000$ 98 000$ Rénové et refinancé à 75% sur une valeur de 172 000$. 31 000$ de capitaux additionnels
5 logements 167 000$ 42 000$ Refinancé à 75% sur une valeur de 231 000$. 6 000$ de capitaux additionnels
7 logements 140 000$ 140 000$ Rénové et refinancé à 50% sur une valeur de 370 000$. 45 000$ de capitaux additionnels (plus, refinancement encore possible)
20 logements 1 025 000$ 256 000$ Rénové et refinancé à 85% sur une valeur de 1 240 000$. 29 000$ de capitaux additionnels
8 logements 275 000$ 96 000$ À venir… À venir…

* Ricardo a choisi de ne pas divulguer ses revenus locatifs.
** Les capitaux additionnels dégagés lors du refinancement font abstraction des coûts de rénovation.

Si comme moi, vous vivez à Montréal, vous serez stupéfait par le prix des immeubles présentés ci-dessus. Reste que Ricardo achète des bâtisses qui ont « besoin d’amour ». C’est-à-dire, il cible les projets qui ont le plus grand potentiel d’amélioration.

De plus, les revenus locatifs sont conséquents à la valeur de l’immeuble. Donc, à l’extérieur des grands centres, il faut généralement être propriétaire de plus de portes pour pouvoir en tirer un revenu suffisant.

Certes, je pense qu’on peut tous s’inspirer de cette histoire. Ne serait-ce que pour se motiver à passer à l’action et foncer vers nos objectifs!

C’est tout?

Cet article vous laisse sur votre appétit? Moi aussi!

C’est pourquoi mon prochain billet portera sur comment on peut se lancer dans l’immobilier, étape par étape. Ricardo ainsi que d’autres experts m’ont confié leurs conseils. À venir prochainement…

Misez-vous sur l’immobilier pour atteindre la liberté financière? Avez-vous le profil de Ricardo?

54 commentaires

    1. Oui, c’est un bel accomplissement pour Ricardo, par contre, dans le quotidien, comment il s’organise ? A-t-il une agence pour le recouvrement des loyers et un ou des concierges ? A-t-il toutes les connaissances pour pouvoir réparer ses immeubles ? La suite, je l’espère, car c’est fort intéressant.

      1. Bonjour Renée,

        Il a un employé à temps plein qui agit comme concierge et comme homme à tout faire. Certes, il fait appel à des spécialistes pour la plomberie, l’électricité, etc. Ricardo ne prétend pas tout connaître de la rénovation. Il a développé des relations avec des gens fiables qui l’assistent. À ma connaissance, il ne fait pas appel à une agence de recouvrement.

        J’espère que le prochain article saura répondre à vos questions.

        Merci pour ce premier commentaire. Bienvenue dans la communauté!

  1. Très belle histoire. Bravo Ricardo!!

    Quand on veut, on peut. Il faut juste passer à l’action. Ce jeune fonce et c’est beau à voir.

    Merci de partager ces belles histoires de réussite.

    1. Merci Katou!

      C’est exactement pour cette raison que j’ai choisi de parler de Ricardo. On a toutes sortes d’excuses pour ne pas réaliser ses rêves. On est trop fatigué, on a pas d’argent, on a peur de se planter, etc. Ainsi, certaines personnes restent en « standby » toute leur vie.

      Ricardo passe à l’action, fait face aux obstacles et se démerde. Ce n’est certainement pas facile. Certes, il arrive à ses fins.

      Au plaisir!

  2. Est-ce que ça fait très longtemps tout ça? Parce que même si ce n’est pas à Montréal et que la maison/immeuble a besoin d’amour, je n’ai jamais vu des prix aussi bas.

    Une maison à 67 000$?? Un triplex à 85 000$? J’ai beaucoup de misère à y croire

    1. La maison C est il y a 5 ans environ dans la ville de saint-gregoire petite maison centenaire et le triplex a 85k c’est a trois rivières secteur cap de la madeleine il y a 3 ans cetais une reprise de finance de la banque (évaluation municipal a 145 000$ je crois)

    2. Nic Chenail,

      Moi aussi, à première vue, j’ai été incrédule face aux chiffres. C’est le genre de montants qu’on voyait dans les années 80. Pourtant, toutes ces transactions ont eu lieu lors des 6 dernières années.

      Ricardo achète des immeubles qui sont dans des secteurs moins convoités par les investisseurs. Aussi, les immeubles en question sont souvent en piteux état. Plusieurs de ces acquisitions sont des reprises de finance.

      J’ai l’impression que les entrepreneurs qui ont du succès sont ceux qui sortent des sentiers battus. Il faut être capable de faire ce que les autres ne font pas. Probablement que j’aurais levé le nez sur la plupart des acquisitions de Ricardo.

      Il a décelé les occasions et s’est roulé les manches.

      Merci pour le commentaire!

  3. C’est une belle histoire, mais en fait il est devenu un travailleur autonome. Avec 67 portes à s’occuper il est loin d’être un « jeune retraité », il est plutôt bien occupé. Pour moi avoir autant de logements c’est d’être loin de la liberté.

    Mais c’est intéressant! Bravo!

    1. Bonjour Marco,

      Ce n’est certainement pas une stratégie d’investissement passive, comme investir à la bourse. Par contre, la beauté de la chose est l’effet de levier. Même si Ricardo avait très peu de capitaux à investir ainsi qu’un faible revenu (au début), il s’est construit de l’équité super rapidement. Le même scénario serait difficilement envisageable en investissant en bourse.

      Or, c’est certain que ça doit nécessiter beaucoup de travail. Ce n’est pas une retraite.

      À ce stade, Ricardo pourrait choisir d’engager une compagnie de gestion immobilière OU de vendre ses immeubles (en payant beaucoup d’impôt). Mais, il est mordu et adore ce qu’il fait. Toutefois, il a maintenant l’option d’être libre s’il le désire.

      Merci beaucoup d’avoir pris le temps de commenter!

  4. Est ce toi qui a tout fait les travaux ou bien tu as fait appel à une équipe? Car ce sont des frais supplémentaires ainsi que les permis que les villes nous barrent souvent le chemin?

    1. Bonjour Christine,

      Je pense que Ricardo ne fait que certains travaux de base. Il embauche des spécialistes pour tout ce qui est fondation, plomberie, électricité, etc.

      Je vais toutefois laisser Ricardo répondre à cette question…

  5. Ca semble facile à faire, mais je suis convaincu que Ricardo a du travailler très fort et passé quelques nuits blanche en pensant au taux d’innocuppation et à ses paiements à la banque.
    Comme vous le dite, ca prend de la Drive, et il en a. J’imagine que Ricardo est habille de ses mains aussi. Rénové peut etre très dispendieux quand tout est donné à contrat.
    Bravo!

    1. Bonjour Guy,

      Ricardo a travaillé extrêmement fort. Il en a bavé un coup! De son propre aveu, il a atteint la limite de ses capacités.

      Je pense qu’il faut vraiment avoir l’âme d’un entrepreneur pour réussir en immobilier. Je ne m’inclus pas dans cette catégorie.

      Par ailleurs, Ricardo est habile et débrouillard. Par exemple, il trouve des armoires de cuisines sur Kijiji et les installe lui-même pour minimiser les coûts.

      Merci!

  6. Merci de partager cette très belle histoire. Mais, personnellement, ce n’est pas pour moi. Je vais arriver à l’indépendance financière en suivant un parcours plus long, mais moins risqué/volatile. Chacun sa recette comme on dit. Félicitations encore à ce jeune homme!

    1. Salut Retraite101,

      Moi non plus, je n’ai pas le profil.

      Cependant, on ne peut pas dire qu’investir en bourse est moins risqué. Nous sommes complètement exposés à la volatilité des marchés, au trading haute fréquence et à la spéculation débridée. En plus, nous n’avons aucun contrôle sur les décisions prises (le système de vote est symbolique pour les petits investisseurs). En étant investi à 100% en bourse, je considère que mon niveau de risque est dans le plafond.

      Merci, au plaisir de lire tes articles!

      1. C’est vrai qu’investir en bourse a aussi son lot de risque. C’est beaucoup plus risqué un portefeuille d’actions plutôt qu’un portefeuille d’obligations ou des CPG. Je suis bien d’accord. Cela dit, je n’achète pas des actions moi-même. Je suis plutôt à l’aise avec la technique indicielle et l’achat de FNB. Soyons honnête, c’est assez difficile de battre les indices, même en y consacrant tout son temps.
        Aussi, le passé n’est pas garant du futur, certes, mais le risque d’investir à la bourse n’est pas tellement élevé sur une stratégie à long terme. Le timing du décaissement est aussi un élément important…
        Je considère que le risque de la bourse est beaucoup moins élevé dans une stratégie à long terme comparé à l’immobilier à court terme.
        Mais comme vous dites, nous n’avons tout simplement pas le profil de l’immobilier. Et félicitations encore une fois à cette personne!

        1. Re-bonjour Retraite101,

          Peut-être que l’immobilier donne plus l’impression d’être en contrôle de son destin.

          Peut-être aussi que j’essaie juste de rationaliser mon approche passive (lire ma paresse). 😀

  7. Bravo à toi Ricardo, tu es jeune, donc tu profitera dans quelque année de l’augmentation de la valeur de tes immeubles. De mon côté je préfère maintenant privilégié les meilleurs secteur que possible pour un achat. J’ai fait des achats à Montréal et ensuite Bromont… plus chère à l’achat, mais la valeur des maisons augmente beaucoup plus rapidement. Mais je suis tout à fait d’accord que pour débuter, il faut y aller avec des immeubles à rénover et faire ces travaux soit même.

    1. Bonjour Claude,

      Oui, Ricardo a investi selon ses moyens, histoire de partir la roue.

      Désormais, il investit dans des secteurs plus huppés. Aussi, il vise acquérir de plus grands immeubles. Ceci minimisera ses déplacements et facilitera la gestion.

      L’emplacement reste le facteur de réussite le plus important.

      Merci pour votre témoignage!

  8. J’ai aussi un peu de la misère avec certains chiffres dans cet histoire…

    Faire un profit de 15,000$ sur une maison de 67,000$ en 1 an dans un petit village perdu? Est-ce que tous les frais sont calculés dans ça notamment les intérêts sur le prêt, les frais de notaires pour vente/achat, les taxes de bienvenues, etc? Il est mention de rénovation pour cette maison, quels étaient les coûts? Pour se faire 15,000$ net de profit après tous les frais et réno, faudrait que la maison ait pris au moins 25,000$ de valeur en un an dans un petit village… possible mais ça reste un peu dur à croire. Il manque peut-être des informations pour faire sens de tout ça par contre.

    J’imagine qu’il fait les rénovations lui-même? Sinon il ne ferait pratiquement pas de profit. J’ai tendance à ne pas considérer le temps investi comme un profit mais plutôt comme un salaire, ce qui n’est pas la même chose pour moi.

    Acheter 2 blocs sans même les visiter? Ça aurait pu être une décision très coûteuse. Mais le risque peut être payant.

    Chapeau à lui, mais acheter de l’immobilier c’est s’acheter une job. Je comprends qu’il pourrait tout vendre, placer le tout et en vivre, mais personnellement ce n’est pas une avenue qui m’intéresse. J’ai entendu pamal d’histoire d’horreur de l’immobilier et pour être payant faut posséder vraiment beaucoup de portes. Un 4 portes peut rapporter peut-être 8-10,000$ de profit par année sans dépense majeure pour souvent bien des tracas.

    Je préfère vivre simplement sur un salaire moyen avec un minimum de stress et prendre ma retraite vers 40 ans en ayant maximisé mon taux d’épargne. Le plus important pour moi, c’est le temps.

    Malgré mes réticences, merci pour l’article, et il est quand même dans une très bonne position à son âge – bien meilleur que moi!

    1. Salut François,

      Le 15 000$ représente le profit réalisé, après les dépenses. Toutefois, ceci ne tient pas compte du temps de Ricardo. Point important! Si Ricardo s’était versé un salaire ou s’il avait calculé ses heures, je ne crois pas que ce projet aurait été profitable. En fait, ce tableau ne documente que l’investissement financier, l’investissement de temps n’est pas comptabilisé.

      Par ailleurs, vous comprendrez que Ricardo ne peut pas tout dévoiler ses chiffres. Il a déjà été très généreux de partager tout ça.

      Vous avez raison, cette avenue n’est pas facile et elle n’est vraiment pas pour tout le monde. Les risques sont importants et la charge de travail aussi. c’est un mode de vie!

      Je n’ai certainement pas le profil nécessaire pour gérer 67 portes, mais j’envisagerais peut-être un 6 logements, histoire de diversifier mes placements.

      Merci beaucoup de contribuer à la discussion!

      1. L’effet de levier est intéressant, mais il présente aussi des risques. C’est aussi un peu ce que j’aime moins de l’article. Elle laisse envisager qu’avec 5,000$ et beaucoup de travail on peut devenir millionnaire en quelques années. Je connais quelques individus qui sont dans l’immobilier et ce n’est définitivement pas si facile. Je n’enlève rien à Ricardo mais je ne pense pas que son histoire soit la norme.

        Je crois qu’il est important de faire ses calculs comme il faut. J’avais aussi envisagé l’immobilier à cause qu’on croit souvent à tord que c’est facile d’y faire de l’argent. Quand j’y ai regardé de plus près j’ai réalisé que le retour sur l’investissement était souvent assez faible, surtout quand on considère le temps personnel qu’on doit y investir. Comme mentionné, pour que ce soit payant il faut possèder plusieurs immeubles et en remettre la gestion à des sous-contractants.

        Avec un 6 logements c’est vous qui allez devoir en faire la gestion, pour un profit annuel de peut-être 10,000$ ou moins. Pour moi, ça ne vaut définitivement pas le trouble d’avoir à gérer 6 loyers 365 jours par années.

        1. Re-bonjour François,

          Ce que Ricardo a réalisé est hors-normes. De son propre aveu, ça n’a vraiment pas été facile. Il a même atteint l’épuisement total à un certain point.

          Aussi, je suis d’accord avec vous, l’effet de levier comporte de grands risques, plus grand que je pourrais assumer.

          Ricardo marche sur la corde raide!

          Or, l’objectif de cet article est de documenter l’histoire atypique d’un jeune entrepreneur qui est allé « all-in » pour réaliser son rêve. Ce n’est certainement pas la marche à suivre pour un novice.

          Mon prochain article sera beaucoup plus réaliste et nuancé. J’y présenterai qu’est-ce que ça implique réellement d’investir dans l’immobilier. Je vous invite à revenir le lire.

          Merci beaucoup pour votre contribution à la discussion!

  9. Très intéressant, en effet comme fait vécu, sauf que moi aussi je trouve les chiffres difficiles à croire. Jean-Sébastien me connait, je suis aussi dans ce milieu depuis 2000. Or, j’ai fait un peu l’inverse : au lieu d’avoir plusieurs portes, j’en ai moins, moins d’appels, moins réparations et entretien, mais ça prend minimum 25% cash à l’achat, plus est souhaitable. Présent ement, à Mtl, j’admets que c’est de plus en plus difficile, en plus des taxes foncières et scolaires.
    Bonne lecture!

    1. Salut Alain!

      Je me doutais bien que les gens seraient incrédules par rapport à ces chiffres. Pourtant, il y a encore des immeubles abordables à l’extérieur des grands centres. J’ai vérifié dans les « listings ». Toutefois, il faut avoir le temps, l’énergie et la motivation pour se lancer dans de tels projets. Aussi, il faut avoir une grande tolérance au risque.

      Comme je le présenterai dans mon prochain article, il existe plusieurs approches créatives pour acheter un immeubles sans les 25% de mise de fonds.

      En outre, j’ai l’impression qu’il est extrêmement difficile de trouver un immeuble rentable à Montréal. Les prix sont trop élevés par rapport aux revenus.

      Merci beaucoup pour ton témoignage!

  10. Salut,

    En lisant l’article, ça m’a rappelé celui-ci:
    http://www.jeuneinvestisseurimmobilier.com/2015/02/faire-son-premier-million-de-dollars-en.html

    Félicitation pour celle belle réussite, fruit d’un travail acharné.

    Pour ceux qui doutent, je vous confirme qu’à Trois-Rivières et en périphérie, il y a plusieurs immeubles locatifs ayant besoin de rénovations et se vendant très peu cher. Par contre, il faut être prêt à y mettre le temps, en rénovation et en recherche de bons locataires!

    1. Salut Maxime,

      Merci de nous rassurer! 😉

      J’ai regardé les « listings » et effectivement ça existe. Par contre, comme tu dis, ce ne sont pas des 5 étoiles. Il faut y mettre beaucoup d’huile de bras.

      Pour réussir financièrement, il faut parfois aller où les autres n’osent pas aller. Où d’autres verraient un taudis, Ricardo voit des signes de $$$.

      Je suis aussi un fan du blogue jeuneinvestisseurimmobilier.com. J’ai d’ailleurs rencontré l’auteur, Steve Forget, pour mon prochain article.

      Merci d’être passé!

  11. Article intéressant.
    J’avoue avoir un peu tenté l’immobilier directement, et avec 6 logements, je constate que c’est pas trop mon truc.

    Donc j’envisage de réduire sérieusement la voilure prochainement (mise en vente en cours).
    Gérer des locataires est un vrai métier, et il faut le vouloir (être passionné comme Ricardo).

    Au final, je préfère prendre plus de temps, mais ne pas y consacrer autant de temps, en gros passer par des foncières me convient parfaitement!

    1. Mon plan de retraite est hybride: j’ai des économies qui fructifient en REER et CELI (FNB et actions DGI principalement). D’ailleurs, merci à ce blog et aux autres (FCLR, Mr. Jack, etc.) pour les encouragements et motivations.

      Néanmoins, je considère aussi que l’immobilier constitue une bonne source de revenus « hors du tuyau d’alimentation » régulier (i.e: salaire). J’admire ce que Ricardo a réussit à faire! Nous sommes en immobilier depuis 2011 et en sommes aujourd’hui à « seulement » 30 portes. Comme nous sommes 4 investisseurs, notre objectif est plus ambitieux que celui de Ricardo: 250 portes, avis aux vendeurs!

      1. Salut MartINVEST (j’aime le pseudo!),

        Vous êtes plus « sage » que moi. Toutes mes billes sont dans le marché boursier. C’est pour ça que je m’informe présentement sur l’achat d’un multiplex. Cet article et le prochain me permettent de démystifier tout ça.

        C’est certain qu’à la retraite, la stabilité des revenus locatifs est un aspect intéressant.

        Bravo pour les 30 portes! Bonne chance pour la suite!

    2. Salut David,

      Je pense qu’investir en immobilier requiert un profil très spécifique. Il faut aimer l’action, trouver des solutions, interagir avec les locataires et gérer ses affaires. J’imagine que c’est très gratifiant. Certes, à première vue, je doute d’en avoir la capacité.

      Dans mon prochain article, je pousserai l’analyse un peu plus loin pour voir si je me lance là-dedans ou non. Je t’invite à revenir le lire.

      Au plaisir!

  12. Très intéressant!
    Mais j’ai moi-même deux immeubles et un travail avec quand même un bon revenu. Cependant avec la rigidité des banque et les ratios comment fait-il pour passer au financement? Est-ce que les revenus d’immeubles sont déclarés en travailleur autonome ? Parce que faire une demande d’hypothèque sans emploi stable ça deviens toujours risqué pour les banques. J’aimerais savoir qu’est ce qui compte le plus l’actif ou les revenus ?
    Merci à l’avance!

    1. Bonjour B.Messier,

      Je vais laisser Ricardo compléter ma réponse s’il en a la chance, mais voici ma compréhension.

      À un certain point, il est plus facile d’acheter un gros immeuble qu’un petit (duplex, triplex). Les 6 logements et plus sont régis par d’autres critères de financements (je crois). Aussi, il existe d’autres approches pour financer l’acquisition d’une batisse. Par exemple, Ricardo mise de plus en plus sur la balande de prix de vente, approche par laquelle le vendeur finance une partie de l’hypothèque. Enfin, il existe des zones grises dans lesquelles on peut être « créatif » pour trouver des capitaux.

      J’espère que mon prochain article fera la lumière sur certains de ces aspects.

      Merci pour le commentaire!

      1. Parfait, merci pour la précision. Je connait aussi la balance de vente appliqué surtout sur les plus gros immeuble. Mais même si la mise de fond est acquise par la balance de vente il faut quand même ce qualifier pour le prêt. Et dans ce cas est-ce que la banque monte le dossier avec les autres revenus de location comme (salaire) pour qualifié l’emprunteur?
        Et très intéressant ton blog!
        Félicitation Ricardo vraiment un beau parcours !

        1. Re-bonjour,

          Oui, au moment du financement, Ricardo se présente désormais à la banque en tant qu’entreprise. Les revenus locatifs, le taux d’inoccupation ainsi que d’autres facteurs sont donc considérés pour déterminer le montant de l’emprunt. C’est une approche différente de celle qu’un acheteur de triplex devrait prendre.

          Je suis aussi nouveau au monde de l’immobilier! Peut-être que mon prochain article abordera ces technicalités.

          Merci beaucoup!

    1. Salut Dan,

      C’est probablement ce que Ricardo vous dirait.

      Par contre, objectivement, je ne pense pas que cette approche soit recommandable pour tout le monde. En plus du courage, ça prend une bonne tolérance au risque, beaucoup d’énergie et surtout une tonne de travail acharné. Tel que plusieurs lecteurs l’ont souligné, ce n’est pas un chemin facile.

      Si vous voulez vous informer un peu plus, je vous invite à lire le blogue jeuneinvestisseurimmobilier.com. Ça vous permettra de savoir si vous avez le profil.

      Merci pour le commentaire. À plus!

  13. Bonjour Jeune retraité,

    Encore une fois un article qui vise juste ! Très intéressante que l’histoire de ce jeune entrepreneur qui a su trouver la liberté financière en se lançant dans le milieu immobilier. Je lui lève mon chapeau, car comme il a été observé par plusieurs internautes, ce n’est pas tout le monde qui à le profil pour mener ce genre d’initiative. J’ai déjà hâte à la suite de cet article pour en connaître davantage sur le domaine immobilier.

    Sur un tout autre ordre d’idées, je me demandais si tu acceptes à l’occasion d’aller prendre un café avec tes internautes. J’ai quelques questions par rapport à mes finances personnelles et ma situation économique présente et j’aimerais échanger avec toi à ce sujet, si ton horaire du temps le permet bien sûr! Laisses moi savoir si c’est possible pour toi. Merci et Bonne Journée 🙂

    1. Salut Gab,

      Désolé du délai de réponse. J’assistais ma belle-mère avec l’achat d’un condo (c’est dans le thème).

      Oui, je rencontre des lecteurs à l’occasion. Ça me ferait plaisir d’aller prendre un verre avec toi.

      Même si je n’ai pas légalement le droit de conseiller des produits financiers, on peut parler finances.

      Je t’enverrai un message privé.

      Au plaisir!

  14. J’ai hâte de lire la suite. Je viens de m’acheter un condo et commencer dans l’immobilier à petite échelle

    1. Salut Kit,

      Merci d’avoir pris le temps de commenter!

      Toutefois, selon moi, l’achat d’un condo (comme résidence principale) n’est pas toujours un bon placement. En tout cas, dans un marché comme celui de Montréal, il est souvent avantageux de louer plutôt que d’acheter. Où résidez-vous?

      Je vous invite à lire l’article qui suit pour comprendre mes arguments.

      Louer ou acheter une propriété?

      Au plaisir d’en débattre!

  15. Bravoir! !!! Je rêve de faire cela âgée de 30 ans et seulement 9 portes . J’aimerais vraiment n’acheter d’autre par contre le prix ici des immeubles est plutôt élever et la rentabilité plutôt base !!!! Ce n’est pas un problème de liquidités au contraire …. comme ricordo cela demande beaucoup de temps et de travail! !!! Mais j’adore cela et j’aimerais dans un a venir prochain de vivre de cela !!!! La liberté pour moi mes pour certains ses un fardeau et ses normal on peu pas aimer tous cela !!! Félicitations encore !!!!

  16. Personnellement je n’aime pas l’immobilier, ça demande trop de temps, et surtout d’être capable de rénover soi-même. Mais, je suis forcé d’admettre que l’effet de levié est impressionnant.

    Félicitation.

    1. Bonjour Nouvellement affranchi,

      Comme vous, je me questionne à savoir si j’ai le profil pour gérer une entreprise. Parce que c’est vraiment ça! Il faut gérer les problèmes, les locataires, les dépenses, l’entretien, etc. Je suis juste Président de mon association de condos et je réalise que les tâches sont sans fin.

      Toutefois, je ne connais pas de levier plus puissant pour un jeune qui n’a pas beaucoup de capital, mais qui à beaucoup d’énergie.

      À plus!

      1. Disons qu’il y en a de plus puissants, mais qui dit levier, dit risque accru. L’immobilier étant plus stable que la bourse, le risque devient plus acceptable. Comme il le disait lui-même, à 40% d’innocupation, il a dû revenir au Québec. Ce n’est donc pas sans risque.

        1. Le niveau de risque assumé par Ricardo est largement à l’extérieur de ma zone de confort. Loin de moi l’idée de minimiser les menaces associées à cette stratégie.

          Merci beaucoup pour votre contribution à cette discussion! 🙂

  17. Il est possible d’obtenir un effet de « levier » similaire en investissant à la bourse en ayant un compte sur marge et en transigeant des options, des contrats à terme ou des titres à découvert… Cependant, cette stratégie est particulièrement dangereuse surtout par les temps qui courent avec cette volatilité considérable… Mais c’est possible (non recommandé à ceux qui n’ont pas d’expertise dans le domaine).
    L’immobilier, il faut aussi connaître cela et c’est « labor intensive » car si on doit tout faire soi-même, 24 h dans une journée semblent insuffisantes…

    1. Bonjour Jean-Pierre,

      Pour ma part, je ne suis pas à l’aise d’investir sur marge ou de vendre à découvert. Bien que je sois assez tolérant au risque, c’est un niveau de stress avec lequel je ne veux pas vivre. L’avez-vous déjà fait?

      Je pense qu’investir en immobilier donne l’impression d’être plus en contrôle de son placement. Donc, l’endettement est moins stressant.

      Ceci dit, je n’ai pas de le profil d’un investisseur immobilier. Je suis plus à l’aise dans la jungle qu’est la bourse.

      Merci!

      1. Si vous investissez 100% de vos avoirs en bourse, vous vous exposez à un risque déjà important. Puisque vous ne semblez pas utiliser de « stop » ou ordres limites (ie: FB), ce « risque » est d’autant plus grand puisque vous n’avez pas de mécanisme en place pour limiter le drawdown ou les pertes.

        Si vous voulez protéger votre portefeuille, il faut acheter de « l’assurance » comme vous le faites pour votre condo. Il n’est pas logique d’assurer votre condo et ne pas assurer votre portefeuille alors que celui-ci représente 2 à 3 fois la valeur du condo, pas vrai ?!

        Par conséquent, sans avoir à transiger des titres à découvert, il est tout de même nécessaire de pouvoir transiger des options (de là le compte sur marge) qui représentent cette « assurance » dont vous pouvez avoir besoin (« hedging ») particulièrement lorsqu’on est investi dans des titre du type « FANG ».

        Cela me surprend qu’on ne vous ait pas enseigné cela dans votre MBA…

        1. Je regardais sûrement par la fenêtre quand on m’a enseigné ce concept! 😉

          J’écris justement un article sur la composition de mon portefeuille. Nous pourrons poursuivre cette discussion.

          À bientôt!

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